Pasar del arriendo al pago de la casa propia es el sueño de más de un joven y de las nuevas parejas. Sin embargo, aunque muchos tienen sus ahorros que los impulsan a tomar ese riesgo, para más del 80% de las personas esa compra representa también su primera gran deuda con el sistema financiero.

La ‘jugada’ que a muchos les ha salido bien, también ha significado para una buena parte de ellos, sus más grandes fracasos.

Hoy, cuando muchos en el país se concentran en la decisión de la Corte Constitucional que congeló todos los procesos que traían los jueces por el antiguo sistema de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante, Upac, se abre un espacio de reflexión sobre las opciones de crédito que ofrece el mercado para el segmento habitacional.

Las respuestas encontradas luego de una búsqueda entre las más importantes instituciones financieras muestran una gama bien amplia de oportunidades.

Desde la continuación de los créditos en Upac, los créditos con base en la Unidad de Valor Real, UVR, pasando por los de tasa fija en pesos, hasta instrumentos más novedosos como el leasing habitacional, componen el abanico de opciones que tiene la banca nacional y extranjera para adquirir vivienda en el país.

Hay entidades que llevaron el tema crédito de vivienda incluso al campo del amoblado, con líneas especiales para la adquisición de electrodomésticos que permiten equipar el hogar, al tiempo que se paga una sola deuda.

Los expertos en el tema financiero no se atreven a calificar como positivo un solo modelo hipotecario, sino que, por el contrario, plantean la importancia que estos tienen dependiendo de las capacidades de cada usuario.



Créditos acorde a las necesidades

La opción más generalizada es la del crédito hipotecario basado en UVR y que tiene variaciones diarias sujetas a esa tasa.

Casi todas las entidades financieras ofrecen en su portafolio crédito en UVR a 15 años, con tasas de interés que oscilan entre el 15% y el 16% anual.

La UVR es la evolución del sistema Upac, que tiene dentro de sus grandes virtudes el poder sostener una cuota más baja al principio del crédito.

Pese a esto, expertos en el tema hipotecario como Darío Platarrueda Navas, presidente de Andusif, señala como una desventaja de este sistema, el que esté sujeto a la inflación.

“Esto en otro contexto quizá sería positivo, pero en Colombia, donde el costo de la vida sube mes a mes, es insostenible. Un crédito atado a este sistema hace que cuando suban los alimentos y suban el transporte, de paso suba la cuota del crédito”, señaló el representante de Andusif.

Por su parte, el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, Icav, resalta que no se puede decir que un crédito en UVR no sea tan positivo como uno en pesos en razón a que “la conveniencia entre uno y otro depende de la situación particular del deudor. Esto en razón a que si el deudor escoge un crédito en pesos debe acreditar mayores ingresos puesto que las primeras cuotas del crédito son más altas que en un sistema de UVR. De otra parte, la conveniencia también depende del comportamiento de la inflación”.

Sin embargo, aunque el crédito en UVR es más positivo para los bancos (pues no deben comprometerse con una cuota fija durante 15 años), esta segunda opción también está abierta por Ley y es la que están tomando gran parte de esos nuevos deudores del sistema.

¿Por qué? Precisamente porque el crédito en pesos equivale a tener una cuota y una tasa fija durante el tiempo del crédito.

Lo mismo permite un mayor control de los gastos y que las tasas no suban tal y como ocurre con la UVR.

Sin embargo, el pacto en pesos obliga a cumplir con unos requisitos más estrictos por parte del usuario bancario, ya que el banco está arriesgando más.

La explicación del porqué hay más riesgo la da el Icav que señala que de esta forma los bancos deben proyectar el incremento de la inflación a 15 años, mientras que con el sistema UVR, estos créditos se van ajustando con la inflación.

Cabe recordar que en todo caso, tomar un crédito hipotecario en pesos es una alternativa de financiación más asequible que el préstamo ordinario para libre destinación.

La tasa de interés promedio que se está manejando para un crédito en pesos es de 16% anual para los préstamos a 15 años y de 15% anual para los créditos con plazo a 10 años. Cálculos de acuerdo con información del Bbva Colombia.



Otras alternativas

Dos opciones más que tiene la compra de vivienda es por medio del leasing habitacional y por medio de la financiación para comprar sobre planos.

Ambas tienen características diferentes.

La primera de ellas, como su nombre lo indica, permite comprar un inmueble mediante la modalidad de leasing y pagar las cuotas al banco por medio de los sistemas UVR o pesos.

La vivienda queda a nombre del banco y se pagarán unas cuotas mensuales como si se tratara de un arriendo.

El beneficio de este sistema es que la opción de compra se puede dar y el usuario puede comprar la vivienda al 30% de su valor en el momento de la adquisición.



Lista

¿Qué características deben tener los créditos de vivienda?

De acuerdo con el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda los créditos en pesos deben tener las siguientes características:



1. Tener tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo cuyo tope máximo lo determina la Junta Directiva del Banco de la República.

2. Tener sistemas de amortización aprobados por la Superintendencia Bancaria en los cuales no se contemple capitalización de intereses.

3. Permitir expresamente el prepago, total o parcial, en cualquier momento sin penalidad alguna.

4. Cumplir con las demás disposiciones previstas en la ley para los créditos de vivienda individual, tales como la destinación, el plazo, los límites al monto de financiación y a la primera cuota, garantía hipotecaria y seguros.



¿Por qué se cayó la Upac?

El primer sistema que se impuso en el país para los créditos a largo plazo, la Upac, nació con base en el índice de precios al consumidor, IPC, (inflación), pero luego de una reforma empezó a basarse en la tasa DTF.

De acuerdo con un resumen que hace la Biblioteca Luis Angel Arango sobre el sistema Upac, a mediados de la década de los noventa, la DTF alcanzó valores históricamente altos que sobrepasaban ampliamente el índice de precios al consumidor, IPC.

Lo anterior generó un crecimiento importante de la Upac y de los créditos atados a ésta, pero no de los ingresos de los colombianos (los cuales crecían de acuerdo con el IPC).

Como consecuencia del aumento del costo de los créditos, aumentaron las cuotas mensuales que se debían pagar por ellos y aquellas personas que habían tomado créditos resultaron pagando cuotas muy altas que, en muchos casos, excedían su capacidad de pago (en algunos casos se debía pagar más de lo que se ganaba). Por lo tanto, los sueños de miles de personas de tener una vivienda propia se esfumaron debido a los altos costos que tenían los créditos.

El clima de incertidumbre generado llevó a que se modificara este sistema y al conocido UVR, basado también en la inflación.